Оформление, защита и развитие коммерческой недвижимости.
Мы плотно сотрудничаем с Департаментом городского имущества (ДГИ), Департамент строительства города Москвы,
Бюро технической инвентаризации, Мосгорстройнадзором, Государственной инспекцией по недвижимости, Москомархитектурой, Росимуществом, Росреестром, Москомстройинвестом, ГАУ НИиПИ Генплана, Префектурами округов.
Помогаем владельцам коммерческой недвижимости и землевладельцам в решении их задач.
Владельцам коммерческой недвижимости:
РАЗДЕЛ ЛЕГАЛЕЗАЦИЯ САМОСТРОЯ
1. Легализация самостроя - объекты возведенные или реконструированные без разрешительной документации, с нарушениями градостроительных норм.
Проблематика владельцев. Госорганы в любой момент могут выявить объект, выписать штраф, обязать собственника вернуть строение в изначальный вид или добиться сноса через суд. Легализация самостроя — единственный способ сохранить объект и снять правовые риски.
Можем помочь когда:
- Госинспекция прислала акт о выявлении самостроя
- Департамент городского имущества требует сноса
- Было отказано в государственных услугах
- Вынесено постановление, объект недвижимости под действием 819-ПП
Почему объект САМОСТРОЙ?
- Построен без разрешения на строительство.
До начала строительства или реконструкции объекта не было получено разрешение Мосгорстройнадзора.
- Используется без разрешения на ввод в эксплуатацию.
Узаконивание постройки потребуется, если после завершения всех работ не оформлялся акт от Мосгорстройнадзора.
- Отсутствует допсоглашение к договору аренды с ДГИ.
На участке, принадлежащем Департаменту городского имущества Москвы и используемом по договору аренды, возможна только эксплуатация зданий, но не их реконструкция или строительство новых объектов: для этого нужно оформлять дополнительное соглашение к договору аренды.
- Возведен с нарушением целевого назначения земли.
Построенный объект и его фактическое использование не соответствуют виду разрешенного использования участка, на котором он стоит.
- Изменена площадь объекта во время проведения любых работ.
Узаконить постройку нужно, если в ходе реконструкции прибавилось или уменьшилось количество квадратных метров.
Чем рискует владелец объекта коммерческой недвижимости ?
Объект будет снесен, а также:
1. Будут начислены штрафы
- По статье 6.7 ч.1 и ч.2 КоАП Москвы;
- За нарушение условий договора аренды с ДГИ;
- От Земельного надзора Росреестра (8.8 КоАП Москвы);
- Штраф от Мосгосстройнадзора (9.5 КоАП Москвы);
- Штраф 6.11 КоАП Москвы.
2. Владелец не сможет использовать объект
- Мосгосстройнадзор запретит эксплуатировать объект по решению суда на 90 дней;
- Объект нельзя будет сдать в долгосрочную аренду;
- Нельзя заключить и продлить договора аренды с ДГИ;
- Нельзя внести изменения в ПЗЗ.
Мы знаем, как узаконить самовольную постройку. Что мы сделаем?
1. Проведем детальный анализ в публичных и непубличных источниках, оценить шансы на сохранение объекта.
2. Составим план-график - разработаем дорожную карту легализации самовольной постройки с детальным описание действий, сроками и результатом работ.
3. Составим и подготовим пакет документов. Направим в работу.
4. Получим решение ГЗК. Снимем все претензии исполнительных органов и оформим требуемые документы.
Формируем план проекта по легализации. Называем точный срок. Определяем и фиксируем в договоре окончательную стоимость проекта. Согласовываем и подписываем договор. Эти условия останутся неизменными до момента легализации.
Владельцам коммерческой недвижимости:
РАЗДЕЛ АНАЛИЗ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
1. Комплексный анализ коммерческой недвижимости — проверка объекта по десяткам характеристик со сбором информации из публичных и непубличных источников. Аналитика позволит выявить правовые и градостроительные риски перед покупкой, продажей, планированием стратегии развития недвижимости.
Можем помочь:
- Выявить правовые и градостроительные риски и ограничения.
- Собрать полную информацию об объектах из непубличных источников.
- Разработать индивидуальную схему снятия рисков без судов.
- Получить максимальную выгоду от развития объекта с минимальными вложениями.
- Проверить юридические риски владельца и объекта
- Получить анализ по спросу и предложению того или иного объекта коммерческой недвижимости
- Расчет инвестиционного потенциала объекта его ликвидность и перспективы
Чем рискуют зачастую инвесторы или бизнес?
1. Потерять деньги или собственность
2. Приобрести недвижимость с долговыми обязательствами
3. Не узнать о прочих скрытых проблемах объекта
4. Потерять время или возможность развития объекта
5. Понести финансовые убытки от покупки и не получить доход
Мы знаем, что делать:
1. Предоставим полную информацию об объекте
- Составим полное представление об объекте, оценим
правовые, финансовые, градостроительные риски.
- Предложим правовые способы минимизировать риски и проблемы
2. Предложим правовые решения
- Разработаем индивидуальную схему
снятия рисков без судов.
- Предложим нестандартные законные решения,
используя высокую компетенцию команды.
3. Рассчитаем инвестиционную составляющую модель для консервативных, умеренных и агрессивных инвесторов
стратегический подход как для пассивного так и для спекулятивного заработка.
ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦАМ
РАЗДЕЛ - Внесение изменений в ПЗЗ
Правила землепользования и застройки – Все нормы утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и помогают грамотно планировать развитие каждого населенного пункта, создавать поток инвестиций, привлекая застройщиков на конкретные территории.
Мы поможем
- Изменить установленные нормы ПЗЗ для развития и эксплуатации объекта.
- Изменить ПЗЗ для построения новых объектов или улучшения имеющийся.
- Изменить ВРИ, чтобы избежать повторного штрафа за нецелевое использование земли.
- Изменить индекс «Ф», установленный на вашем земельном участке.
Чем рискуете?
1. Ограничение развития и эксплуатации объекта
- В соответствии с постановлением №38, у вас должны быть установлены определенные цифровые коды ВРИ. Иначе ВРИ считается не актуализированным.
2. Вам будет начислен штраф
Госинспекция выдаст акт о нецелевом использовании земельного участка и назначит штраф, если нарушения не будут устранены – последует повторный штраф.
ЗНАЕМ, КАК ВНЕСТИ ИЗМЕНЕНИЯ В ПЗЗ
1. Проведем предпроектную проработку
- Проведем глубокий предварительный анализ:
изучим публичные и непубличные источники.
- Оценим, можно ли изменить ПЗЗ с учетом всех градостроительных факторов.
2. Выполним полный цикл работ
- Разработаем все необходимые документы: межевой план, ПМТ, ППТ.
- проведем согласование с соседями и с ДГИ, профессионально составим сопроводительные письма.
3. Предоставим полную прозрачность
Составим четкий план-график внесения изменений в ПЗЗ на старте работ.
ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦАМ
РАЗДЕЛ - ИЗМЕНЕНИЕ ВРИ в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области
Изменение ВРИ например, для открытия магазина или постройки склада.
Мы поможем
- Поменять ВРИ, чтобы избежать штрафов от Госинспекции за нецелевое использование.
- Привести документацию на участок в соответствие с фактическим использованием.
- Изменить ВРИ участка в Москве или области для оптимизации налогов (ВРИ определяет ставку).
- Актуализировать ВРИ в соответствии с классификатором.
Чем рискуете?
1. Вам будут начислены штрафы
Госинспекция вправе начислить штраф за нецелевое использование участка при несоответствии ВРИ фактическому использованию.
2. Будет отказано в ряде действий с объектом
- Без актуализированного ВРИ будет отказано во внесении изменений в ПЗЗ, в заключении договора аренды с ДГИ, любых регистрационных действиях;
- Вы не сможете получать государственные услуги по объекту.
Мы знаем, что делать:
1. Проведем предпроектную проработку
- Выполним глубокий предварительный анализ: изучим публичные и непубличные источники.
- Проработаем возможность внесения изменений в ПЗЗ с учетом всех градостроительных факторов.
2. Выполним полный цикл работ
- Разработаем все необходимые документы для смены ВРИ: межевой план, ПМТ, ППТ.
- Проведем согласование с соседями и с ДГИ, подготовим сопроводительные письма.
3. Обеспечим полную прозрачность
Составим четкий план-график изменения ВРИ на старте работ. Он останется неизменным.
Решаем задачи любой сложности в сфере земельного и градостроительного права
1. Разрешение на строительство
2. Разрешение на реконструкцию
3. Согласование переустройства, перепланировки и переоборудования
4. Юридическое сопровождение сделок купли-продажи
5. Юридическая помощь с оформлением земельных участков
6. Изменения вида разрешенного использования земельного участка
- Корректировки зон культурного наследия, охранных зон
- Перераспределения земли, присоединения земельных участков
- Выкупа земельного участка у государства
Детальный анализ и проверка объектов коммерческой недвижимости
1. Юридическая проверка
2. Финансовая проверка
3. Техническая экспертиза
4. Рыночный анализ
5. Проверка владельца
6. Дополнительные риски
7. Инвестиционный потенциал - спекуляционный актив, пассивный
Новое и доходное направление
Создаем ГАБ (Готовый арендный бизнес)
